Real Estate, Finance, Investment Banking / January 10, 2024
Comienzan las nuevas administraciones locales en Colombia (alcaldes y gobernadores) y es fácil imaginarse el frenesí de tareas, solicitudes, problemas y más problemas. Nuestras ciudades principales son pequeños países con dinámicas tan complejas y demandantes que es claro que la priorización debe ser una herramienta central para cualquier gobernante.
No tengo duda que la seguridad ocupará los primeros lugares en la agenda de la mayoría de los alcaldes del país. Bogotá, Medellín y Cali han visto como sus cifras de criminalidad y sobre todo la percepción de inseguridad han crecido de manera abismal. Quedan pocas semanas para que el ciudadano de a pie deje de ver como responsable a los alcaldes salientes y comience a exigir respuestas de los actuales. Esto, creo, no es noticia para nadie.
Sin embargo, hay un tema que viene caminando con pasos de gigante y que puede llegar a ser potencialmente tan o más complejo de resolver: la crisis económica. Si bien este es un tema que tiene a sus grandes actores en el orden nacional (Presidencia, BanRep, MinHacienda, Ecopetrol, etc), hay un renglón de la economía que tiene un claro aspecto local y que es fundamental para determinar que tan bien o mal la pasaremos los próximos meses (¿años?): la construcción. La construcción pasó de ser el gran “héroe” de la reactivación pospandemia, al enfermo terminal que es hoy. La mezcla siniestra de aumento de costos, subidas de tasas de interés y cambios en las metodologías de asignación de subsidios fueron un coctel explosivo para el sector, que vio como el año pasado sus ventas de vivienda (principal activo del sector) se desplomaron a menos de la mitad de lo vendido en 2022, pero cuyo efecto económico real, que es la menor de iniciación de proyectos, se sentirá con verdadera fuerza este año. Por esta razón los alcaldes hablan con insistencia de reactivar el sector, como una medida necesaria para mantener o recuperar el empleo que sin duda se perderá durante 2024.
El problema de ese supuesto es que depende de factores que escapan por completo a las administraciones locales. El tema de los subsidios ya tiene un “nuevo normal”, al menos mientras esté el actual gobierno. Las tasas de interés puede que tiendan a bajar, pero al menos durante este año no volverán a los niveles vistos en 2021 y 2022 y seguirá siendo costoso para las familias adquirir la vivienda que desean. La pregunta es entonces, ¿dónde pueden incidir los alcaldes para reactivar la construcción?
Un hecho cierto es que, si bien la gente dejó de comprar, no quiere decir que haya desaparecido. En otras palabras, si no está comprando, está arrendando. Eso ha generado un aumento considerable en el valor de los arriendos y esa podría ser la oportunidad para explorar. Acá se produce un escenario favorable para incentivar, no la demanda como lo hacen los subsidios y la baja de tasas, sino la oferta. Hay desarrolladores y fondos muy interesados en desarrollar proyectos de vivienda en renta, pero en Colombia la madurez del mercado no permite todavía que tengamos una dinámica fuerte alrededor de este activo. Por esta razón creo que las alcaldías podrían crear una serie de políticas de incentivo a la oferta que permitirían que los cierres financieros de los proyectos de vivienda en renta se dieran con mayor certeza. Hay 2 herramientas que se han utilizado en otros países que podrían generar este impulso:
1. Garantizar la deuda: un elemento que es clave para el cierre financiero de cualquier proyecto es la deuda. En el caso de proyectos en renta, se trata de una financiación de largo plazo, sobre la cual los bancos aún tienen muchas dudas. La falta de comparables reales en el mercado hace que el Project finance de estos desarrollos sea aún un ejercicio de fuertes supuestos futuros. Acá es donde, una entidad territorial como una Alcaldía podría acompañar ciertos proyectos estratégicos con garantía a la deuda, lo que permitiría, en primer lugar, que los bancos vean con más tranquilidad la financiación de esos proyectos, pero sobre todo que al cambiar el perfil de riesgo, mejoren la tasa a la que prestan, aliviando el servicio de la deuda del proyecto y haciéndolo más interesante.
2. Exención del predial: cuando se hace un ejercicio de modelación de un proyecto de vivienda en renta, uno de los elementos que más pesa dentro de los costos es el impuesto predial. Esta es otra herramienta de fácil acceso para las Alcaldías, pues es su propio impuesto. Y acá la lógica me parece aún más sencilla. Si el desarrollo no se lleva a cabo, el impuesto igual no existe. Por ende, determinar que durante un período de tiempo – 5 a 10 años – no se reciba, es equivalente a decir que en ese tiempo no se hizo el proyecto. En el entretanto se habrá viabilizado un nuevo proyecto que tendrá efectos económicos colaterales positivos para la ciudad.
Se podrían explorar otros incentivos, disminución de otros impuestos, ya sea en el licenciamiento o en el funcionamiento del proyecto. Se podría también considerar alguna condición transitoria de servicios públicos. En fin, hay mecanismo alternativos, pero sin duda los dos más poderosos son estos.
El fondo del mensaje es este: si las nuevas Alcaldías quieren generar una reactivación del sector constructor, tienen que partir de un hecho crudo: la demanda de vivienda nueva está en sus mínimos históricos y su recuperación será lenta y dependerá de factores externos que ningún alcalde puede controlar. Por esta razón, evaluar alternativas como la vivienda en renta, con herramientas que si están a su alcance, puede ser un camino viable y rápido para estar teniendo mejor nivel de iniciación de proyectos en 2025.
Por Sebastián García
